Comment bien investir dans l’immobilier locatif ?
Comment être rentable en immobilier locatif ? Beaucoup de jeunes propriétaires se lancent dans l’aventure immobilière dans l’espoir de faire fortune et de se construire un patrimoine. Techniquement, vous n’avez pas besoin de grandes formations pour réussir un investissement locatif. Cependant, pour choisir des biens rentables et pour louer son appartement après achat, il existe quelques grands principes à maîtriser et quelques astuces à suivre. Découvrez donc tous nos conseils pour rencontrer le succès avec votre projet d’immobilier locatif !
6 grands principes à comprendre avant d’investir dans l’immobilier locatif
Quel est le revenu d’un investissement immobilier locatif ? Non seulement vous vous créez un patrimoine immobilier, mais vous allez également obtenir une rémunération pour votre placement immobilier. C’est idéal pour anticiper votre retraite ou pour obtenir un complément de revenu à la fin du mois. Lors d’une acquisition immobilière, vous devez donc calculer les rendements financiers de votre bien :
- Rendement brut : multipliez le montant du loyer par 12, puis divisez le tout par le prix de l’achat. Multipliez ensuite par 100 pour obtenir un pourcentage de rentabilité brute. Ce calcul simple permet de comparer rapidement différents biens, secteurs, villes, etc.
- Rendement net : multipliez le montant du loyer par 12, auquel vous soustrayez les charges et les frais annuels (montant 1). Additionnez le prix d’achat et le coût de votre crédit (montant 2). Divisez le montant 1 par le montant 2. Multipliez ensuite par 100 pour obtenir votre rendement net. Ce calcul permet de connaître la rentabilité réelle de votre investissement. Il est plus précis que celui du rendement brut.
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La fiscalité
Pensez également à la fiscalité de votre bien immobilier locatif, car vos revenus seront soumis aux impôts. Pour ne pas payer trop de taxes foncières, il est recommandé d’être conseillé par un professionnel d’optimisation fiscale. Par exemple, investir dans l'immobilier ancien permet de profiter du Denormandie pour défiscaliser (réduction d’impôts) contre d’importants travaux. Pour l’immobilier locatif de logements neufs, il existe le dispositif fiscal de la loi Pinel. Peu importe votre choix, vous devrez respecter les plafonds de loyers et louer votre bien pendant une période donnée (pouvant aller jusqu’à 12 ans). Également, n’oubliez pas d’effectuer les diagnostics immobiliers nécessaires et de prendre en compte le coût des remises aux normes.
Le type de bail
Faut-il privilégier un investissement locatif meublé ou nu ? En effet, vous devez décider en amont du type de bail que vous allez proposer à vos locataires :
- L’immobilier locatif nu : le bail est sur 3 ans, ce qui garantit une situation stable pour le bailleur. Le préavis du locataire oscille entre 3 et 1 mois en fonction de la zone géographique du logement ; le préavis du bailleur est de 6 mois. Cette option est particulièrement adaptée pour les grandes surfaces.
- L’immobilier locatif meublé : plus souple, ce type de bail n’impose qu’un préavis de 3 mois au propriétaire. La durée de la location est d’une année reconductible. Pour les petites surfaces ou les logements étudiants, ce bail est particulièrement pertinent et permet généralement une bonne rentabilité.
Les frais
Pour effectuer un investissement d’immobilier locatif intelligent, vous devez calculer le rendement possible en tenant compte des frais de gestion. Beaucoup de propriétaires les oublient à tort. Heureusement, il existe des outils en ligne qui permettent d’optimiser les documents et les démarches liés à la location d’un bien immobilier. Si vous n’avez pas envie de vous en occuper, des professionnels s’en chargent pour vous : leurs prestations sont comprises en 4 et 7 % du loyer pour les locations vides, et entre 7 et 15 % pour les biens meublés.
La recherche de locataire
Pour trouver le locataire idéal, deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez déléguer cette tâche à une agence professionnelle, ou bien vous en occuper vous-même. Voyons plus en détail ces deux possibilités de l’immobilier locatif :
- Particulier à particulier : plus économique, mais aussi plus chronophage. Vous devez vous occuper de rédiger l’offre et le bail, de faire les visites, de réaliser les états des lieux, etc. Vous êtes aussi en charge de la gestion du logement. L’avantage, c’est que vous pouvez directement rencontrer les potentiels locataires.
- Agence immobilière : l’intermédiaire se charge de la recherche de locataire, de la mise en location, des visites, de l’étude des dossiers, etc. La charge que vous devez supporter est alors minime et vous gagnez du temps, mais vous n’avez généralement aucun contact direct avec les locataires.
- Pour vous aider à convaincre les potentiels locataires, découvrez nos articles pour bien vendre votre appartement lors des visites et pour valoriser votre bien.
7 conseils pour réussir un investissement immobilier locatif
Une fois que vous avez défini et réfléchi à tous les points cités plus haut, vous êtes sur la bonne voie pour réaliser un achat d’immobilier locatif rentable. Pour nous assurer de vos résultats, nous tenons à vous prodiguer quelques recommandations supplémentaires :
- Analysez le marché : la localisation, la démographie du secteur, les transports en commun, les infrastructures commerciales, les taux de logements vacants, la demande locative, etc.
- Soyez logique : ne laissez pas l’affect parler à la place de votre raison. Votre objectif est d’être rentable.
- Restez raisonnable : diversifiez vos investissements et maîtrisez votre effort financier mensuel.
- Ne sous-estimez pas la défiscalisation : une rentabilité immédiate importante est attractive, mais les montages financiers tenant compte des avantages de la défiscalisation sont très intéressants.
- Choisissez vos locataires : minimiser les risques en privilégiant les locataires qui paieront le loyer et préserveront votre bien.
- Prenez une assurance : la Garantie Locative vous couvre dans le cas de non-paiement des loyers.
- Profitez de la gestion locative : un gestionnaire locatif tel que Wehome vous fait gagner du temps tout en optimisant la rentabilité de votre bien.
Nous espérons que cet article vous aura aidé concernant votre projet immobilier locatif. Si vous souhaitez être accompagné dans ce processus et vous faciliter la vie, sachez que Wehome propose des services personnalisés pour les propriétaires immobiliers : diagnostics immobiliers gratuits, gestion des visites, vérification des prix, démarches administratives et notariales, prise de photos par un professionnel, etc. Contactez-nous pour plus de renseignements. Avec simplicité et transparence, notre équipe d’experts Wehome vous aide à consolider la fiabilitéet la rentabilité de votre investissement immobilier locatif !