Les 4 critères d’estimation
d’un appartement ou d’une maison

Afin de réussir la vente de votre bien, vous devez en estimer sa valeur. L'estimation d’un appartement ou d’une maison est une étape cruciale pour le vendeur comme pour l’acheteur, car il permet d’établir un prix juste. Mais quels critères prendre en compte lors de cette estimation ? Quelles caractéristiques augmentent la valeur de votre bien, ou au contraire la diminuent ? Les prix immobiliers sont très changeants, cet article a donc pour objectif de vous aiguiller grâce à l’explication des 4 critères principaux pour l’estimation de votre appartement ou maison !

Quels sont les 4 critères pour l’estimation d’un bien immobilier ?

L’environnement

La localisation de votre bien est le premier critère déterminant son prix. Par exemple, un emplacement en centre-ville ou proche de lieux d’intérêts augmentera la valeur de votre appartement ou de votre maison. En effet, certains secteurs géographiques sont plus recherchés que d’autres : les communes de proximité sont également des localisations très demandées par les jeunes familles. Voici une liste non-exhaustive des caractéristiques qui permettent à votre bien de conserver une bonne valeur dans le temps : services et commerces de proximité, zones professionnelles avec un bon accès routier, qualité des transports en commun, exposition sud pour profiter du soleil, calme et réputation du quartier, qualité des écoles avoisinantes, cadre de vie avec espaces verts et vue sur la nature (mer, montagne, etc.). Gardez seulement à l’esprit que tout le monde n’a pas les mêmes priorités, et que les critères cités n’auront pas le même impact chez chacun de vos visiteurs.

Les forces et faiblesses de votre bien

Pour l’estimation d’un appartement ou d’une maison, le deuxième critère est celui de ses caractéristiques intrinsèques : quelles sont ses forces et ses faiblesses ? Cette analyse permet de faire la différence entre votre bien et celui de votre voisin, en mettant en valeur des caractéristiques particulières qui pourraient plaire aux potentiels acheteurs. Pour évaluer votre bien, voici la liste des critères internes à prendre en compte :

• Le type de logement : maison, appartement, bureau, etc.
• La taille : la superficie Loi carrez.
• L’étage : plus un bien est situé à un étage élevé, plus il est valorisé (uniquement dans le cas où il y a un ascenseur). Par contre, s’il y a du vis-à-vis à moins de 10 mètres, votre bien peut perdre jusqu’à 10 % de sa valeur.
• Le nombre de pièces : pour établir le nombre de pièces, vous devez compter celles qui font moins de 30 m² et plus de 9m². Une pièce supérieure à 30m² peut être comptabilisée comme deux pièces. La cuisine, les salles d’eau ou salles de bain, les toilettes ou encore la cave n’entrent pas en compte.
• Les parties communes : vous gagnez des points si elles sont en bon état et entretenues régulièrement. La présence d’un ascenseur peut aussi faire augmenter la valeur du bien.
• L’état du bien : les rénovations sont-elles récentes ? Y a-t-il des travaux à effectuer, et de quel montant ? Quelle est la vétusté des équipements ?
• Les équipements : type de chauffage (avec les performances énergétiques), système d’alarme et de climatisation, double vitrage, etc.
• Les diagnostics immobiliers : retrouvez nos articles explicatifs sur les diagnostics immobiliers ainsi que sur leurs coûts.
• Les critères exceptionnels : présence d’un extérieur, balcon, piscine, haut plafond, garage, etc. Ces derniers peuvent être rares en immobilier et il est important de les mettre en avant, car ils peuvent déclencher des coups de cœur chez les acheteurs. De plus, un extérieur peut augmenter le 15 % la valeur de votre bien, de même que vous gagnez 5 % avec une orientation plein sud.

Le contexte économique

Le marché immobilier fonctionne comme tous les autres marchés : les prix varient en fonction de l’offre et de la demande. En fonction du contexte économique actuel, l’estimation de votre appartement ou de votre maison peut donc fluctuer à la hausse ou à la baisse. En période de crise, les prix de l’immobilier ont tendance à diminuer : c’est donc une meilleure période pour acheter que pour vendre. Votre estimation doit alors se baser sur la valeur réelle de votre bien, puis être ajustée en fonction de la valeur du marché. Malheureusement, en période de crise, vous pourriez être obligé de baisser légèrement le prix de vente pour espérer conquérir vos potentiels acheteurs. D’ailleurs, pour mettre toutes les chances de votre côté, découvrez nos articles pour bien vendre son bien lors des visites et pour valoriser votre appartement ou maison.

Les travaux

L’estimation d’un appartement ou d’une maison ne peut être réalisée sans prendre en compte le point le plus délicat : les travaux. Pour déterminer la valeur nette vendeur d’un bien, vous devez l’estimer avec et sans travaux. Généralement, il est recommandé d’effectuer les travaux de rénovation soi-même avant de mettre un bien immobilier en vente : c’est une situation gagnant-gagnant, car les frais de rénovation sont souvent couverts par une différence de prix à la hausse de votre appartement ou maison. Mais attention, tous les travaux ne se valent pas ! Vous devez privilégier ceux qui donnent le plus de valeur à votre bien : les normes électriques, l’amélioration des performances énergétiques ou encore ceux qui donnent une impression de neuf à votre logement. À l’inverse, les travaux de simple aménagement (cuisine) ou de grande envergure sont souvent peu rentables. Si vous décidez de vendre votre bien en l’état, vous devez faire estimer le montant des travaux par un professionnel et être transparent avec les potentiels acheteurs.

Comment réaliser l’estimation d’un appartement ou d’une maison ?

Deux possibilités s’offrent à vous : réaliser l’estimation de votre appartement ou maison vous-même, ou bien faire appel à un expert. La première option est possible, même si elle relève du pari. En effet, très peu de vendeurs sont capables d’estimer objectivement la valeur d’un bien immobilier sans être influencé par le prix d’achat. Généralement, ils surestiment la valeur de leur bien et ne l’indexent pas sur l’état du marché immobilier actuel. Nous vous conseillons donc de vous adresser à un spécialiste de l’immobilier pour obtenir une estimation juste. Par exemple, chez Wehome, nous réalisons un diagnostic complet de votre bien après visite pour analyser sa valeur selon les 4 critères cités dans cet article. Ensuite, une équipe professionnelle se charge de l’annonce, des photos et des visites pour trouver rapidement un acheteur à votre bien. Le tout en faisant des économies !

Pour l’estimation d’un appartement ou d’une maison, vous devez donc tenir compte de l’environnement, des caractéristiques propres à votre bien, du contexte économique et des travaux nécessaires. Contactez-nous si vous souhaitez accélérer la vente de votre bien et déléguer sa gestion à des experts de confiance, en toute transparence.

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